Hausse des taux de crédit immobilier 2022 : Quelles conséquences ?

2021 est considérée comme l’année de tous les records sur le marché de l’immobilier. Après près de 1,2 millions de ventes, le résultat historique de 2019 a été largement dépassé. En effet, c’est l’ensemble du territoire qui a pu bénéficier de ce dynamisme. Selon le réseau Century 21, les prix au m2 ont même reculé de 2,2% en un an à Paris. Ces baisses conséquentes ont pu être connues également dans d’autres régions. Avec un accès simplifié du crédit immobilier, les Français ont alors pu accélérer la concrétisation de leurs projets immobiliers.

Depuis Janvier 2022, les taux ne semblent plus être orientés à baisse. En effet, ce second trimestre 2022 confirme la tendance du début de l’année : les taux d’emprunts immobiliers continuent de progresser en Avril 2022. Ainsi, à quel point augmentent les taux de crédit immobilier ? Quelle est la situation actuelle et quelles conséquences cette hausse aura-t-elle sur les projets immobiliers qui devaient voir le jour ?

Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’accord de crédit immobilier pour les particuliers sont devenues plus contraignantes. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière a rendu une décision le 29 septembre 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers. Par conséquent :

• Le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier est limité à 35% plutôt que 33%. Ce barème correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles d’emprunt des particuliers. Ce taux permet de vérifier la capacité au règlement des mensualités. En fixant ce taux d’effort, le HCSF souhaite éviter la hausse du surendettement des ménages.
• La durée de remboursement sera de 25 ans avec deux ans de différé maximal. Ce délai concerne ainsi les ménages qui ont une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Les banques auront tout de même la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits immobiliers.

Jusqu’à fin 2021, les règles d’octroi n’étaient que de simples recommandations. Cependant, le HCSF, inquiet de l’endettement des ménages a décidé de rendre obligatoires les recommandations sous peine de sanctions.

En effet, 20,9% des prêts accordés par les banques sont non conformes aux recommandations.

Par conséquent, l’Autorité de contrôle prudente et de résolution sera chargée de la vérification, et des contrôles du bon respect des règles d’octroi.

Depuis de nombreuses années, l’évolution des taux de prêt immobilier était orientée à la baisse. Après une rapide remontée qui a provoqué la crise économique de 2008, on a assisté à une diminution importante sur les marchés des taux bancaires, notamment sur celui des taux des crédit immobiliers.

Puis, concernant les taux sur les prêts contractés en février 2022, l’observatoire Crédit Logement constate déjà une moyenne du taux d’intérêt à 1,09% contre 1,05% lors des plus bas en 2021.

Cette hausse des taux s’explique notamment par le contexte économique. Les taux de l’Obligation Assimilables du Trésor 10 ans connaissent une augmentation due à la hausse de l’endettement français.

Le second trimestre de 2022 bien entamé, la tendance de début d’année est déjà bien confirmée : les taux continuent de progresser en avril. Cette inflation conjuguée à la montée des prix des matières premières et de l’énergie impacte fortement les taux d’intérêts.

Selon les barèmes communiqués par les banques, les taux moyens connaissent effectivement une hausse sur toutes les durées :

• 7 ans, le taux augment de 0,10 point et passe à 0,95%
• 10 ans, le taux s’élève à 1,05% contre 1% au moins de mars
• 15 ans, le taux note une hausse de 10 centimes et s’établit à 1,25%
• 20 ans, le taux progresse de 0,5% et passe à 1,35% contre 1,30%
• 25 ans, le taux augmente de 15 centimes et passe à 1,40% contre 1,55%.

Rappelons que le seuil de l’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent. Ce seuil a été fixé pour éviter que des taux d’intérêts trop élevés placent le ménage dans une situation financière difficile. Le taux d’usure a donc une fonction régulatrice pour le ménage.

Comme chaque début de trimestre, la Banque de France met à jour les niveaux de taux d’usure. Ainsi, pour les crédits immobiliers au 2ème trimestre 2022, le seuil de l’usure baissera pour les crédits de plus de 20 ans.

• Par exemple : pour emprunter 300 000€ sur 20 ans, il faut gagner 200€ nets de plus par mois dans certaines banques afin de compenser une hausse des taux de 0,50 point et respecter le seuil maximal de 35% d’endettement.

Un taux ici, qui compliquera alors l’accès au crédit pour certains profils emprunteurs. D’autant plus que ces contraintes viennent s’ajouter au durcissement des conditions imposées par le HCSF. Ainsi, dans ce contexte les risques de refus de crédit peuvent augmenter.

Afin que les prêts soient accordés dans de bonnes conditions par les banques, il faut plusieurs éléments :

• La vérification du risque de non-remboursement et la prise de précautions en ce sens
• Le bénéfice de conditions attractives pour emprunter sur les marchés financiers et avoir une visibilité à moyen et long terme.

Cependant, la période actuelle est propice aux inconnus. Il est donc difficile pour les banques d’établir des baromètres. En effet, on a pu le voir avec l’augmentation de l’OAT 10 ans de la France, qui laisse présager que les taux à long terme vont augmenter dans l’ensemble dont ceux des crédits immobiliers.

Enfin, si l’inflation connait des essoufflements, il est fort probable que les taux des crédits immobiliers trouvent le répit également.